В большинстве объявлений об аренде квартир указывается необходимость внести страховой депозит – часто его называют залогом. Что же такое депозит и почему собственники настаивают на его оплате?

Сразу определимся с терминами. Строго говоря, залог, или задаток, – это сумма, которую арендатор передает владельцу в качестве гарантии того, что он действительно собирается снять квартиру, то есть бронирует жилье. Задаток – часть стоимости аренды, и его размер вычитается из платежа за первый месяц.

Страховой, гарантийный депозит, или обеспечительный платеж, – деньги, которые гарантируют сохранность имущества в сдаваемой квартире. Обычно его размер совпадает с месячной арендной ставкой. Депозит возвращается жильцам полностью, если они не причинили квартире, мебели и оборудованию никакого вреда, или частично – за вычетом расходов на ремонт или замену испорченных предметов интерьера.

Арендодатели настаивают на внесении депозита еще и из-за опасений, что жильцы съедут без предупреждения, забрав ценные вещи или оставив квартиру в плохом состоянии.

Страховой депозит – это не плата за последний месяц проживания, хотя в подавляющем большинстве случаев эта сумма засчитывается как оплата последнего месяца.

Размер депозита и его возвратность должны быть отражены в договоре найма. Выплата депозита по согласованию сторон может разбиваться на два или три месяца – сроки также вписываются в договор. Все имущество, которое страхует депозит, перечисляется в акте приема-передачи, который оформляют как приложение к договору.  Чем подробнее будет составлен договор и акт, тем больше шансов избежать конфликтных ситуаций между арендатором и собственником.

Акт обычно содержит: во-первых, опись предметов мебели и интерьера, их состояния («новый», «б/у», «в удовлетворительном состоянии»), для бытовой техники указываются марки, модели и серийные номера; во-вторых – перечень недостатков помещения: изношенность ремонта, неисправность розеток, треснувшие стекла; в-третьих, показатели счетчиков воды и электроэнергии.

Можно сфотографировать квартиру, и каждая сторона сделки получает по комплекту фотографий. Кроме того, передача суммы страхового депозита должна быть подтверждена распиской. Строгой официальной нормы, по которой составляются договор, акт приема-передачи и расписка, нет. Нотариально заверять эти документы не требуется – достаточно указания паспортных данных, города, где совершается сделка или передача денег, и наличия подписей сторон.

При безналичном расчете (переводе денег на счет или карту) рукописная расписка необязательна: факт передачи денег можно будет установить по банковским документам.

Так как депозит не является доходом арендодателя, налогом эта сумма не облагается.

По окончании срока действия договора найма или аренды, когда жилец выезжает, собственник производит приемку квартиры и оценивает амортизацию и ущерб. Ущербом может считаться не только порча ремонта и мебели, но и, например, неоплата коммунальных платежей. Затраты на устранение ущерба вычитаются из суммы депозита, остаток должен быть возвращен арендатору.

Как еще владелец может защитить свое имущество? Альтернативой депозита для собственника может стать страхование имущества от рисков утраты и повреждения. Однако очевидно, что это гораздо более долгий и сложный путь – страхование обычно используется на рынке аренды элитного жилья и практически никогда – в сегменте эконом-класса.